開店創業選點懶人包,一次告訴你找店面的所有小技巧,商圈|禁忌|簽約|注意事項

找店面是開始的第一步,也是最累人的一步,林桑把近十年來關於找店面的心得通通整理在這篇,趕快拿出筆記本來記下重點吧。

林桑會分成外部影響因素與內部影響因素兩個部份去探討怎麼選擇比較好的開店地點。

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關於店面選點的外部影響因素

開店選點商圈範圍怎麼抓

一般來說以店面為中心的3~5公里內為商圈範圍,但要注意如果商圈範圍當中有橋梁、河流、鐵道等可能會切割商圈的地理因素,就不能計算進來,除非你很有名,不然大部分客人很容易遇到阻礙就放棄。

商圈的範圍與店內產品客單價高低有關,大部分客人不會為了便宜的東西移動太遠,但是可以為了大餐特別前往,所以你如果是銅板小吃,抓3公里內的商圈範圍已經是極限,但如果你是客單價上千的料理,那商圈範圍可能可以拓展到數十公里。

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商圈有哪些種類?

住宅類型:單純的住宅區,主力客群是周遭居住人口,比較容易遇到檢舉或抗議,客人多半以家庭居多,因此要注意小孩或是老人的相關需求,這類型的商家建議以在地的信任感培養起,建立官網,分享在地故事都是不錯的選擇。

商業類型:商業大樓林立,或是商業大樓裡附屬的美食部,這類型店面人流量與上班的時程息息相關,通常平日很忙,但假日沒生意,而且上班族休息時間很短,必須快速滿足需求才行,這類型商圈的店家應該透過廣告大量宣傳外送服務,藉由自己的優勢快速吃下市場。

觀光型類型:附近有景觀或是可以吸引人氣的地點,假日的遊客會比平日多很多,這類型地點的商家應該要特別注重網路關鍵字佈局,例如北投必吃早餐等,因為大部分人出遊前都會查詢資料。

文教型類型:多半在學校附近的住宅區,主力客群是學生居多,建立親民、平價的形象並搭配學生經常使用的社群軟體行銷,是快速建立自己品牌的方法。

混合類型:市中心的高密度住商混合區域,通常伴隨著超租金與第一線品牌,除了上述各種方式之外,還必需加上外送,盡可能打破地理限制走出自己的商圈,否則不容易競爭。

商圈人流量與人口數

如果商圈住的人很多,只是你門口經過的人少,那你應該思考怎麼把產品送出去或是讓人走進來。但如果是商圈人口數不高,那你就要謹慎檢視周遭的競爭對手數量,畢竟人口不會突然變多,大家瓜分的都是同一塊市場,如何在市場取勝將是關鍵。

分享給你一些找店面的小技巧

1.你可以計數每單位時間經過的人數,以實際去店面門口蹲點計算,只是要注意的是不同商圈人流出現的時間點也不同。

2.你也可以去附近的便利商店,或是手搖飲料店購買並索取發票,藉由發票的號碼估算這個市場的人流量。

3.你也可以使用Google Map去檢視商圈內的人潮狀況,藉此來知道哪些地點是人潮聚集的地方。

4.列出你店面商圈範圍內的學校、商場、商業大樓等大型人流聚集的地方。

5.你可以觀察商圈內競爭對手或是一線品牌的數量,如果太多代表競爭非常激烈,你就應該要思考如何突破重圍,例如主力放在外送或是專注於某項產品的市場。

店面選址的禁忌

1.如果店面的位址有大型公共工程即將或是正在進行,那就要特別注意,因為在施工的期間,人流量將會非常的少,這部分要特別注意。

2.橋頭或橋尾的店面位址屬於車速快而且難以到達的位置,除了商圈會因為橋梁的關係剩下一半之外,地理環境難以到達也是一個阻礙,可以的話盡量避免會比較好。

你應該要在地點、價格、人潮之間取平衡

好的地點一定很貴、但貴的地點不一定適合你,開店固然地點很重要,但還是有很多位在巷弄但卻大排長龍的小店,那是因為他們一步步地累積自己的品牌建立起來的,所以我們初期除了盡量去考量各種可能影響業績的外部的因素之外,更要花時間去思考如何利用現有的資源去突破,畢竟沒有十全十美的地點,你的競爭對手也不是塑膠做的。

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關於店面選點的內部影響因素

店面本身的條件也攸關未來發展,一般來說店面的攤提時間約2~3年,如果因為店面內部的條件導致無法營業,那也是一筆不小的開銷。

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店面面寬很重要

店面面寬建議至少3公尺以上,有騎樓是更好的選擇,面寬太窄容易被機車或是開車的人忽略,這樣就只能做過路客的生意,而且有騎樓的店面還可以給客人一個緩衝空間,不會必須要進到店裡才能知道裡面在賣甚麼。

店面大小要注意

店面大小攸關你的工作空間與客人座位數,但是工作空間是否充足應該是首要的,你可以選擇以外帶外送為主的形式去增加客流量,但是過小的工作空間會直接壓縮你的工作效率。

店面供電、排煙可能會花大錢

如果是老房子你應該要確認供電量是否足夠你使用,如果需要增加進入線的總安培數的話,你就需要多準備15~20萬的費用,另外排煙也是重點,屋內如果沒有合適的排煙路線,設置一套排煙處理系統也是要不少的費用,還很有可能面臨檢舉的風險。

相關建築法規

你應該要注意承租的地點是否有通過相關的法規,例如餐飲場所的街道寬度不得少於8米,或是樓地板面積達在二百平方公尺以上者,應設置二氧化碳及乾粉滅火系統,樓地板面積在三百平方公尺以上之餐廳,其廚房排油煙管及煙罩應設簡易自動滅火設備

房東與鄰居

跟人有關的事情通常是最難處理的,所以保持多問、多聽、少說的習慣,會比較容易長久,你可以在簽約之前問問附近的鄰居這位房東平時的為人,或是問附近的外送員屋主的風評,逢年過節也要記得送禮,總之盡量跟鄰居保持良好的關係,才能讓生意長長久久

店面租金怎麼談,如何評估租金?

一般來說會以1~2天的營業額可以打平租金為基準點,換句話說讓租金在營業額佔比的10~15%以下會是比較安全的範圍。

假設你的租金是30000,那你一天的營業額最好可以做到15000,假設你的客單價是100元,那你至少需要150位客人進來消費,如果你門口的人流量沒有這麼多,那你就必須從網路或是其他地方尋找客源,或是另尋其他的點才行。

另外你可以在簽約時跟房東要求裝潢期免租,讓你在初期還沒有辦法做生意的時候省下一筆費用。

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店面簽約的注意事項

1.盡量談長一點的租約會比較好

開店做生意是要長久的,盡量不要經常搬遷,而且店面裝潢的攤提通常需要2~3年,所以太短的租期對於開店來說風險很高,盡量選擇可以簽約3~5年的店面,會比較好的選擇。

2.確認清楚除了租金以外的各項費用

除了租金之外可能還會有其他費用,例如管理費、清潔費等,這些都應該要詳列清楚,另外也要了解租金是否會漲價,若有的話漲幅的幅度通通應該寫在租約裡面,才不容易引起糾紛。

3.可以裝修的程度以及是否需要復原

裝潢代表會動到房子的格局,你可能要跟房東確認清楚,那些是不可以施工的部份,還有未來在歸還店面的時候是保留原本的裝潢還是回復原狀,如果要回復原狀那你就應該把拆除的成本也計算進來。

4.確定房東身分,與建築相關證明

確認房東是屋主本人,避免與二房東簽約,還要請房東出示房屋權狀與建築謄本,確認所有權與房屋面積。

5.確認是否可以轉讓

一般都會協議可以進行轉讓的條款,畢竟做生意都有風險,萬一店面無法繼續經營,還可以轉讓給其他人減少損失。

6.釐清修繕責任

釐清房東與租客各自的修繕範圍,通常如果是房屋本身的問題,例如漏水或是結構損壞,應該是由房東負責修繕,但如果是租客本身的裝潢,就是由租客自行維修。

最後林桑想說

開店選地點真的是一間非常累人的工作,但除了謹慎的選擇之外,你應該要仔細思考如何快速拓展商圈內的客源,例如建立一個完整的線上行銷模式,讓區域內的客人快速認識你,才能讓你的店面快速站穩腳步。

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