[最完整店面頂讓懶人包]注意事項|費用怎麼估|常見頂讓糾紛|頂讓合約下載

重頭開一間新的店真的是耗時耗力,從選址、簽約、裝潢到開始經營,通常要準備個幾百萬來燒才行,但是除了自己重零開始開店之外,如果眼光獨到的話,頂讓其實也是一個不錯的選擇,就讓林桑娓娓道來關於店面頂讓各種細節吧,如果你正準備頂讓店面,那一定要仔細閱讀這篇,文章最後還有頂讓合約書可以下載喔。

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比起重新開店,頂讓店面的好處還不少

1.頂讓需要的金額遠小於開一間店,想要頂讓店面的老闆多半是經營不下去,想要將目前為止的投資打折販售,看能不能稍微賺一點回來,因此店面的所有裝潢及設備都是打折出清的狀態,以林桑的經驗來看,基本上都是不看裝潢只計算設備的折舊成本,因此通常很便宜。

2.八成以上的設備與流程都是現成的,因為是已經營運過一段時間的店面,所以整體流程理論上是可以運作的,只要加以微調通常可以馬上得到成效。

3.初期經營陣痛期短,基本上前一間店主的基底都已經打好,如果眼光獨到架上是自己熟悉的產業,馬上就可以開始營業。

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頂讓合約的類型有那些?

頂讓合約基本上分為三種類型。

1.全部頂讓:就是除了店面之外,還包含全部產品、商標、LOGO及技術轉移,適合還沒有自己的品牌,但有相關經驗的人,通常這部分價位會高一些,因為包含了技術轉移與品牌的部份,價格的接受度就依人而定了。

2.部分頂讓:主要以店面裝潢與設備為主,不包含LOGO、商標與產品,適合同類型品牌的人進駐,因為有自己的品牌及流程,進駐之後只要更換招牌及菜單後馬上就可以開始營業,減少裝潢的空窗期。

3.只頂讓租約:僅僅轉讓租約,這部分比較容易發上在長期的租約轉讓,可能是金租特別便宜或是簽約條件很好,但非常少見。

頂讓金費用怎麼估?

這邊可以分成品牌技術、生財設備、裝潢等三部分來討論。

品牌技術值多少錢很難定義,頂讓的時候大家都會說生意不錯,但還是有一些客觀的角度可以去判斷,例如有沒有自己的官方網站(自己做約6~10萬)、有沒有做關鍵字佈局(自己做約10~30萬)、有沒有經營自己的社群平台品牌粉絲的活躍程度等都是可以參考的,千萬不要單純相信老闆口中的生意很好。

生財設備部分就是單純計算設備折舊的價格,通常餐飲設備都很耐用,也因此二手市場的價格一直都不算差,所以其實商談的空間不大,原因是如果你不要,大不了拿去別的地方賣也可以。

裝潢部分因為沒辦法帶走,而且每個人喜歡的風格不一樣,價值感因人而異,因此這部分通常賣不了多少錢,所以在頂讓市場一有百萬裝潢的店面釋出,就會非常多人有興趣,就是因為可以撿便宜。

店面頂讓的陷阱與注意事項

1.你應該重新評估商圈地點是否合適,前一間店主會想要頂店肯定有經營不下去的原因,你應該把這當作前車之鑑,注意不要發生同樣的狀況才對。

2.是否需要重新建立自己的品牌,如果前一間店主經營的狀況非常糟糕,在當地已經有不好的名聲,那你應該要準備一筆費用立刻重建自己的招牌,藉此劃分與之前店主的關係,重新經營自己的客戶。

3.仔細評估還需要投入多少資金,通常頂讓完成後,勢必會有一些想要調整的地方,不論是裝潢、設備或是招牌,都需要額外的花費,你應該在簽約前就要評估好需要額外投資的費用,否則當你開始經營,就是各種燒錢的開始,萬一沒有預估到額外的花費,導致經營出現問題,那就真的虧大了。

4.你應該仔細詢問店面目前的狀況,充分了解才能做出正確的判斷,例如店面是否有結構或是任何待修繕的地方。或是除了店面租金之外,是否有其他的費用例如管理費、清潔費等。以及店面附近未來是否有重大的建設。

5.了解店面頂讓的原因並評估自己有沒有辦法克服,接手經營上通常會遇到相同的原因,例如原本的店主不擅宣傳導致經營不佳,而你就應該想清楚是否可以克服才考慮接手

6.記得一定要跟房東見面並重新簽訂合約,頂讓從開始到簽約之前,你大部分的時間都是在跟前店主了解店面的狀況,但是店面畢竟是房東的,在轉讓前房東有沒有知情,需不需要重新簽訂租約,未來會部會漲租,這都是你應該親自與房東協調的部分。

7.注意有無債務承接,合約上應明訂債務的責任規範,例如下方所述條款,以免承接之後債主上門,造成後續問題。

合約條款:乙方接手前該店面所有的一切債權、債務(包括但不僅限於貨款、水電、人工等經濟往來費用)均由甲方負責;接手後的一切經營行為及產生的債權、債務由乙方負責,甲方不承擔任何虧損責任,乙方自負盈虧,並且甲方原有接受業務繼續在由甲方負責短期內履行完畢

頂讓合約

8.以客觀數據判斷客源。不要聽信老闆口中的業績,現在大部分店家都有POS系統,你可以以POS系統或是外送平台上的銷售數據,做為判斷來客數的依據,若是沒有相關資料,那實地走訪或是蹲點計數都是不錯的方法,相信我沒有人會承認自己生意不好,所以還是親自判斷才準確。

9.商標、營業登記、相關法規、證照都要確認並轉移。如果你是屬於全部頂讓的合約,那你就要注意營業登記、商標的所有權人轉移工作,以免未來產生糾紛,當然裝潢相關的法規或是證照有的話也都應該加以轉移。

10.確認好設備的現況,詳細列出設備清單,並記載於合約中。所有包含在頂讓金範圍內的動產,尤其高價值的設備,都應該詳列於合約內,並且確認好說明書、合約書以及維修廠商,避免後續爭議。

11.頂讓款項不要一次付清,為了避免前店主拿了錢人就消失,最好依照合約內容分成設備轉移、商標、營業登記轉移、技術轉移等不同階段的轉移工作完成後再付款,這樣對於雙方會比較有保障。

12.店內人員的續留。如果是全部頂讓的合約,除了親自經營之外,可以考慮續留之前的員工,這在初期將是一個即戰力,不用花時間重新訓練,另外人力的評估也是很重要,如果是開在景點的店面,要注意假日的人力需求可能是平日的好幾倍,這時候要如何保持足夠的人手來消化客人就是你的功課了。

頂讓有那些常見的糾紛呢?

頂讓的時候除了以上的注意事項之外,容易引起糾紛的事情還不少,林桑整理了近年來經常引起頂讓糾紛的原因,希望大家小心別踩雷

1.合夥人為經過股東同意,擅自將店面頂讓。

2.品牌加盟主未經總部同意,私下將店面頂讓。

3.店主未經過房東同意,擅自轉讓租約。

4.店家將高價生財設備掉包或是在轉移前變賣。

5.店面有違建事實。

最後林桑想說

經營一定有風險,確實做好每一步才能保障自己,沒有老闆願意把會生金蛋的雞拱手讓人,但頂讓就是賭你能不能用極低的成本讓雞開始下蛋,如果你有經驗而且眼光獨到,其實頂讓是開店創業一個非常好的選擇。

另外這邊提供你免費的頂讓合約範本下載。

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